Szerkesztővita:Zskarolyi/Műemlékőr

1. MŰEMLÉKŐR

Bevezetés

A könyv alapjául egy Igényfeltáró Tanulmány szolgál, amely holland mintára egy magyarországi Műemlékőr szervezet létrehozásának lehetőségét, feltételeit vizsgálta 2013 júliusától 2014 júliusáig terjedő időszakban.

A Műemlékőr szervezet alapcélja, hogy az épített örökség legértékesebb elemei, a műemlék építmények tulajdonosait rendszeres állagvizsgálatokkal segítse, előtérbe hozza a tervezett karbantartások gyakorlatát. A vezérgondolat: „Felújítás helyett jobb a megelőzés!”

A tanulmány kiindulópontja az volt, hogy a negyven éve sikerrel működő holland Monumentenwacht hálózat [1] tevékenységét vegye mintául. A vizsgálat célja, hogy a nagy tapasztalatokkal rendelkező tevékenység milyen módon adaptálható a magyarországi adottságokhoz.

A könyvben részletesen bemutatásra kerül a Monumentenwacht szervezet létrejöttének és működésének háttere. A könyv célja, hogy felhívja a figyelmet a tervezett karbantartás gyakorlati és gazdasági előnyeire, az épületfenntartásban betöltött szerepére. Rá kíván mutatni, hogy a műemlékállomány esetében a rendszeres állagvizsgálat és a megelőző karbantartás még indokoltabb, mint az ingatlanmenedzsment általános területein.

Javaslatai között rámutat arra, hogy a Műemlékőr tevékenysége nem minden épület esetén alkalmazható, elsősorban azon épületcsoport esetében jöhet számításba, amelyik helyreállítása és hasznosítása az átlagos szintet eléri, valamint a tulajdonosi gondoskodás is elér egy elvárható szintet.

A könyv alapjául szolgáló tanulmány a Műemlékőr szolgálat megindítására tett előzetes javaslatnak tekinthető, a Megbízó Forster Központ és a kidolgozásban résztvevő munkacsoport álláspontját tükrözi.

2. MŰEMLÉKŐR/I.Tartalomjegyzék

1. A holland Monumentenwacht műemlékfenntartó alapítvány
1.1. Történet, megalakulás, fejlődés
1.2. Szervezeti felépítés: a helyi szervezetek és az országos szervezet viszonya
1.3. A Monumentenwacht tevékenysége
1.4. A Monumentenwacht pénzügyi háttere
1.5. A Monumentenwacht egyéb jellegzetességei

2. A tervezett karbantartás a létesítménygazdálkodásban
2.1. Létesítménygazdálkodás, ingatlankezelés
2.2. A rendszeres épület-karbantartási feladatok
2.3. A költségráfordítás forrásai, gyakorlata
2.4. A korai hibaelhárítás gazdasági haszna

3. A FM szemlélet helye a műemlékvédelemben
3.1. Általános szempontok
3.2. A tervezett karbantartási feladatok körének meghatározása

4. Javaslat a műemléki inspekció gyakorlatára Magyarországon
4.1. A magyarországi pilot-projekt
4.2. A pilot-projekt módszertana
4.3. A pilot-projekt tapasztalatai
4.4. Módszertani javaslatok

5. Az épített örökség megőrzése - a tervezett karbantartás teendői és ütemezése
5.1. A pilot projekt eredményeinek feldolgozása - a közönség megszólítása - Grafikai koncepció
5.3. A poszter és a honlap kölcsönhatásai
5.4. Ami a poszterről is és a honlapról is lemaradt, avagy utunk a WIKIBOOK felé

3. MŰEMLÉKŐR/II.A holland Monumentenwacht műemlékfenntartó alapítvány A Műemlékőr szolgáltatás előképe a holland Monumentenwacht hálózat, melynek működési rendszere 40 éves múltra tekint vissza. Az alábbiakban áttekintést adunk a holland rendszer működéséről, gyakorlati és pénzügyi hátteréről.

4. MŰEMLÉKŐR/II.A holland Monumentenwacht műemlékfenntartó alapítvány/I.Történet, megalakulás, fejlődés Hollandiában a hatvanas évek végén felmérés készült a második világháború után restaurált templomok és tornyok állapotáról. A vizsgálat eredménye azt mutatta, hogy alig húsz év elteltével a restaurált műemlékek állapota újabb felújítást tett szükségessé. Ennek oka az volt, hogy nem, vagy nem kellő időben végezték el a restaurálást. A tulajdonosok számottevő része elvárta, hogy a Műemlékvédelmi Hivatal (Rijksdienst voor de Monumentenzorg, RMZ) egyrészt időben tájékoztassa őket a restaurálás szükségességéről, valamint ha indokolt, bocsásson rendelkezésükre anyagi eszközöket, melyek szükségesek műemlékük jó állapotban tartásához.

Mindezzel párhuzamosan, szintén a hatvanas évek második felében Walter Kramer építész, aki Hollandia Noord-Brabant tartományának műemléki felügyelőjeként dolgozott, munkája során egyre gyakrabban állapította meg, hogy az állami támogatással felújított épületek állapota feltűnően rossz. Ugyanakkor Kramer kapcsolatba került az ország teljes területét lefedő épület-és műemlék felújító cégekkel. Ezen vállalkozások, miután az adott épület restaurálását elvégezték, fenntartási szerződést kötöttek a tulajdonossal, amelynek értelmében a restaurálást követően évente megvizsgálták a felújított épületek állapotát. Kramerben megfogalmazódott annak lehetősége, hogy ezen cégek valamelyikével együttműködve egy műemlék vizsgálatra szakosodott szolgálatot hozzon létre. A legmegfelelőbb partnernek Y. Schakel, a Schakel Műemlék felújító cég igazgatója bizonyult, akivel Kramer 1973. febr. 23-án megalapította a Monumentenwacht Nederland Alapítványt. Az alapítás évében az első Monumentenwachter csapat Frízföldön kezdte meg munkáját, majd még ugyanezen évben csatlakozott a szervezethez Groningen tartomány is. Megalapításakor az állam elvi és anyagi támogatásáról biztosította a kezdeményezést, enélkül elképzelhetetlen lett volna az alapítvány létrejötte. A Monumentenwacht ugyan független, nem kormányzati szervezet (NGO), de az általa végzett feladat, a műemlékek jó karban tartása nemcsak a tulajdonosok vagy a műemlékek kezelőinek érdeke. Az elvégzett állapotfelmérés és az ennek eredményeire alapozott lobbi eredményeként 1973. december 29-én a Kulturális Minisztérium levélben közölte az amersfoorti székhelyű alapítvánnyal, hogy kész fedezni az újonnan felálló szervezet költségeinek 85%-át, beleértve a teljes autóállomány üzemeltetését. A Monumentenwachtok kisbuszait már a kezdetektől fogva a Prins Bernhard Alap (Prins Bernhard Fonds) bocsátja a szervezet rendelkezésre. Néhány év leforgása alatt a Monumentenwacht országos szervezetté nőtte ki magát. Egymás után alakultak meg a Monumentenwachtok országszerte, két évvel a megalapítást követően a tizenkét holland tartomány közül már hatban létrejött az alapítvány helyi képviselete. Egészen 1984-ig, tehát a megalapítást követő tizenegy éven át az állam fedezte a Monumentenwacht alkalmazotti béreinek a felét. A tartományok pedig átlagosan ezen bérek 40%-át állták, attól függően, hogy hány Monumentenwachter dolgozott az adott tartományban.

[2]

4. MŰEMLÉKŐR/II.A holland Monumentenwacht műemlékfenntartó alapítvány/II. Szervezeti felépítés: a helyi szervezetek és az országos szervezet viszonya

A holland Monumentenwacht Hollandia és egész Európa legnagyobb, a műemlékek jó állapotban tartásával foglalkozó, független, nem-kormányzati szakértői szervezete. Jelenleg Hollandia 12 tartományában összesen tíz Monumentenwacht tevékenykedik. A Monumentenwachtok olyan szervezetek, melyek a leginkább gyakorlati módon járulnak hozzá a kultúrtörténeti szempontból értékes műemlékek és egyéb épületek megóvásához.9. A szervezet profilja napjainkban nem kizárólag a holland épített örökség jó karban tartását fedi le, létezik még ugyanis: - 1991 óta10„Archeologisch Monumentenwacht”, mely a régészeti örökség, - 2010. ápr. 29 óta11„Groene Monumentenwacht”, mely a történeti kertek és kastélyparkok védelmével foglakozik és - 2006 óta működik12 Noord-Brabant tartományban egy „Interieurwacht”, mely a történelmi épületbelsők megóvását tűzte ki célul. A Monumentenwachtok független szervezetekként a műemlék-, régészeti örökség-, történeti kertek és kastélyparkok, illetve a történelmi enteriőrök tulajdonosainak nyújtanak segítséget a tulajdonuk értékeinek megőrzésében, állagromlásának megakadályozásában vagy lassításában.

A Monumentenwacht tevékenysége

A Monumentenwacht pénzügyi háttere

A Monumentenwacht egyéb jellegzetességei

Megelőző karbantartó szolgáltatás bevezetése és működtetése műemlék épületeken - Tematikus konferencia európai kitekintéssel

konferencia házigazdája: Forster Központ; Dr. Soós Gábor főosztályvezető, Világörökségi és Nemzetközi Főosztály

PROGRAM

9.30 – 10.00 – regisztráció 10.00 – 10.10 – konferencia megnyitása és köszöntő beszéd CSELOVSZKI Zoltán – a Forster Örökséggazdálkodási Központ elnöke 10.10 – 10.30 – vitaindító előadás Jacques AKERBOOM – a Monumentenwacht Noord-Brabant igazgatója – A Monumentenwacht szolgáltatás 40 éve Hollandiában

10.30 – 12.30 kerekasztal-beszélgetés #1 – Motiváció/igényfeltárás: miért érdemes a különböző érintett-csoportoknak (magán és állami műemlék-tulajdonosok, műemlék-kezelők, az üzleti szféra képviselői, kormányzati és civil szervezetek) csatlakozniuk egy MKSZ-rendszerhez; “répa és ostor” rendszerek, mint az inspiráció és a motiváció eszközei

Vitaindító előadás: Graham BELL – Magyar Reneszánsz Alapítvány – MKSZ-modellek Európában

Kerekasztal beszélgetés; moderátor: ERŐ Zoltán – építész, a Palatium Stúdió Kft. ügyvezető igazgatója

A kerekasztal beszélgetés részvevői:

RÁTKAI Attila, Eger MJV, főépítész
Pavel IZVOLT, Szlovák Műemlékvédelmi Hivatal, Pro Monumenta projekt műszaki menedzsere
Wolfgang KIPPES, az osztrák Denkmal-Service konzulense;
Barts J. Balázs, FRICS, ingatlangazdálkodási osztályvezető, Fővárosi Vízművek Zrt.
SOMLÓI Judit, Wekerle Társaskör, elnök
HITESY Ágnes, HBH Euroconsulting vezetője
SEBESTYÉN József, építész

12.30 – 13.30 – ebéd

13.30 – 15.30 kerekasztal-beszélgetés #2 – Megvalósíthatóság: fenntartható modell kialakítása egy szélesebb potenciális tagság számára

Vitaindító előadás: Terje NYPAN – A kulturális örökség finanszírozási modelljei – különös tekintettel a megelőző karbantartó rendszerekre
Kerekasztal beszélgetés; moderátor: KRAVALIK Zsuzsanna – városszociológus

A kerekasztal beszélgetés részvevői:

ERŐ Zoltán, Palatium Kft, ügyvezető igazgató
Wolfgang KIPPES, a Denkmal-Service konzulense;
SALAMIN Ferenc, Szerencs és Zebegény főépítésze
KOCSÁNY János, Graphisoft Park, ügyvezető igazgató; Ingatlanfejlesztői Kerekasztal Egyesület, alelnök
KOVÁCS Levente, Technocsek, szervíz igazgató
FEKETE J. Csaba, Belügyminisztérium, Örökséggazdálkodási Főosztály, Műemlékvédelmi Osztály, osztályvezető
SEMJÉN András, MTA KTI, tudományos főmunkatársa

A kerekasztal beszélgetések 90-100 percesek. A kerekasztal részvevők 5-10 percben bevezetőt tartanak, amelyet a moderátor és a közönség kérdései követnek.

Magyar-angol szinkrontolmácsolás a konferencia teles időtartamára biztosított.

Köszöntő

A Forster Gyula Nemzeti Örökséggazdálkodási és Szolgáltatási Központ 2013 során olyan, a magyarországi műemlékállomány magasabb színvonalú megőrzését szolgáló program kidolgozását kezdte meg, amely az ország legértékesebb épületállományának tervezett karbantartási rendszerét szolgálná.

Központunk a magyar Műemlékőr programot alapvetően a Hollandiában kiterjedten működő Monumentenwacht program tapasztalatainak felhasználásával javasolja megindítani. A Műemlékőr szervezet alapcélja, hogy az épített örökség legértékesebb elemei, a műemlék építmények tulajdonosait rendszeres állagvizsgálatokkal segítse, előtérbe hozza a tervezett megelőző karbantartások gyakorlatát. A vezérgondolat: „Helyreállítás helyett megelőzés”.

Általánosságban szeretnénk felhívni a figyelmet a tervezett karbantartás gyakorlati és gazdasági előnyeire, az épületfenntartásban betöltött szerepére. Szeretnénk rámutatni, hogy a műemlékállomány esetében a rendszeres állagvizsgálat és a megelőző karbantartás még indokoltabb, mint az ingatlanmenedzsment általános területein.

Az előkészítő vizsgálat célja, hogy a nagy tapasztalatokkal rendelkező holland tevékenység milyen módon adaptálható a hazai adottságokhoz. Az adaptáció során meg kell találni a Műemlékőr szolgáltatás magyarországi bevezetésének lehetséges szervezeti formáit, a szervezetépítés szcenárióját és várható pénzügyi hátterét. Tudatában vagyunk annak, hogy egy ilyen program kellő kereslet és a tulajdonosok bizalma nélkül kizárólag üzleti alapon nem indítható el, ezért keressük azokat a megoldásokat, amelyek a kezdeti időszakban kisebb-nagyobb közösségi szerepvállalással teszik működőképessé a szolgáltatást.

Egyértelmű számunkra, hogy a Műemlékőr tevékenysége nem minden épület esetén alkalmazható: elsősorban azon épületcsoport esetében jöhet számításba, amelyik helyreállítása és hasznosítása az átlagos szintet eléri és a tulajdonosi gondoskodás is egy elvárható szinten jelen van. Meg kell találni azokat a tulajdonosi csoportokat, amelyek egy induló szolgáltatás előkészítése során célzottan megkereshetők, amelyekkel hosszú távú partneri kapcsolat építhető ki. A program keretében szerveztük a mai konferenciát szervezünk. Előadóink tájékoztatást adnak a hasonló jellegű külföldi programokról, ezek tapasztalatairól, a kerekasztal beszélgetésen megismerhetjük a magyarországi bevezetés lehetőségével kapcsolatos véleményeket, pro és kontra érveket.

Üdvözlettel:

a Forster Központ Műemlékőr projekt-csoportja

dr. Soós Gábor HerMan projekt projekt vezető

Nagy Andrea HerMan projekt, projekt vezető helyettes

Králl Attila HerMan projekt, projekt menedzser

Saád Judit HerMan projekt, pénzügyi menedzser

Károlyi Zsuzsanna Műemlékőr projekt, projekt vezető

Erő Zoltán Műemlékőr projekt, vezető szakértő

Soóki-Tóth Gábor Műemlékőr projekt, szakértő

Gaskó Mátyás Műemlékőr projekt, műszaki szakértő

G. Tatár Ágota Műemlékőr projekt, műszaki szakértő

Hartmann Gergely Műemlékőr projekt, műemlékőr

Katinszki Ferenc Műemlékőr projekt, műemlékőr

A védett emlékek esélyei

A mai magyar műemlékállomány állapotkatefóriái statikus és dinamikus jellemzőik alapján

Segítséget jelent-e a Műemlékőr minden műemlék számára.?

Átfogó vizsgálat nélkül is jól meghatározhatók azok a kategóriák, amelyek a mai magyar műemlékállomány „életkilátásai” szempontjából döntőek, így szempontunkból alkalmazhatóak. A besorolás egyfelől figyelembe veszi az emlék aktuális állapotát (statikus A-B kategória) ill. a várható változásokat (dinamikus a-b kategória). Ezek alapján az alábbi kategorizálás alapján osztályozhatók az emlékek osztályozhatók:

„Aa” kategória: jó állagú emlék, az elmúlt két évtizedben sor került helyreállítására és/vagy

korszerűsítésére. Használatban van. Tulajdonosa képes az épület fenntartására. (Ilyen pl. számos kiemelt állami vagy önkormányzati épület, vállalati székhely, kiemelt szerepű szakrális épület)

„Ab” kategória: jó, közepesen jó állagú emlék, használatban van, de tulajdonosa források szűkében az épület fenntartását visszafogottan végzi. (Ilyen pl. a városi műemlék lakóházak többsége - akár önkormányzati, akár magántulajdonú -, de ilyen lehet a falusi templomépületek többsége is),
„Ba” kategória: elhanyagolt épület, amelyet a tulajdonos nem kíván vagy források hiányában nem tud fenntartani, de funkcióváltással, új pozícióban az épületek felújítására sor kerülhet (Ilyen pl. a kastélyok, kúriák egy része),
„Bb” kategória: használaton kívül álló, elhagyott emlék, amelynek fenntartására nincs reális

gazdasági lehetőség,

Miközben egyértelmű, hogy minden műemlék megőrzése kívánatos és hangsúlyos közérdek, a Műemlékőr rendszer alkalmazása nem mindegyik kategória esetében képzelhető el. Látni kell, hogy a legrosszabb sorsú épületek esetében nem a tervezett karbantartás alkalmazása ad megoldást, hanem radikálisabb lépésekre, helyreállításra, felújításra van szükség. A Műemlékőr program elsősorban az „Aa” és az „Ab” kategória emlékei számára kínál megoldást:

Az „Aa” kategóriába eső emlékek tulajdonosainak vonzó lehet - és az ő számukra a program

szemlélete akár nyilvánvaló is lehet a program szemlélete -, hogy a nagyértékű épületek leromlását elkerülhetik a program segítségével,

a „Ab” kategóriába eső emlékek tulajdonosai számára meggyőző lehet, hogy az ingatlanaik

elkövetkező években várható rohamos romlását az aktuális lépésekkel meg lehet előzni.

a „Ba” kategóriába eső emlékek tulajdonosai számára a szolgáltatás valószínűleg kedvező díjak mellett sem elérhető, a javaslatok alapján a szükséges lépéseket nem tudják megtenni, az épületek megújítását követően indokolt az elkövetkező életciklusban a program alkalmazása.
a „Bb” kategóriába tartozó emlékek a legveszélyeztetettebbek, rohamos pusztulásukat csak

valamely aktív projekt keretében történő gyökeres funkcióváltásuk, helyreállításuk állíthatja meg. A Műemlékőr bevezetése esetén a partnereket, a szolgáltatás megrendelőit a fenti „Aa” és „Ab” kategóriás épületek tulajdonosai között kell keresni, megtalálni. Összefoglalva elmondható, hogy a mintegy 14 ezres magyarországi műemlékállomány egy részének - vélhetően maximum 30%-nak - kínál kedvező lehetőséget a Műemlékőr szolgáltatás inspekciós és tervezett karbantartó jellege.

A szolgáltatással elérhető tulajdonosi csoportok

A Műemlékőr program szolgáltatásait díjazás ellenében kínálja, azon tulajdonosok számára, amelyek az épületfenntartási feladataik megoldásához meggyőzhetők a tervezett karbantartás előnyeiről, a Műemlékőr program rendszeres állagvizsgálataiból fakadó hosszú távú előnyökről. Miközben egyértelmű, hogy a program bevezetési szakaszában nagy erőfeszítéseket kell tenni annak érdekében, hogy minél szélesebb tulajdonosi kör ismerhesse meg a program filozófiáját, a részvétel lehetőségeit és előnyeit, egyértelmű, hogy a tulajdonosok hatékony megszólítása érdekében meg kell keresni azokat a célcsoportokat, amelyek várhatóan az átlagon felüli érdeklődéssel fordulnak a program felé. Tudatosan kell keresni azokat a professzionális tulajdonosokat, amelyek több épület, épületegyüttes fenntartásáért felelősek, akik ennél fogva szervezett fenntartási módszerekkel dolgoznak. Ilyenek lehetnek az alábbiak:

állami szervezetek: mindenekelőtt a Magyar Nemzeti Vagyonkezelő Zrt., amely önálló műemléki csoportot is működtet, de fel kell térképezni azokat az állami intézménycsoportokat (egyes minisztériumi vagyonkezelő csoportokat), amelyek ingatlanportfoliójában több műemléképület is jelen van.
országos állami vállalatok: meg kell keresni azokat az országos nagyvállalatokat, amelyek épületállományának egy része védett történeti épület (ilyen lehet a Magyar Államvasutak, ahol a műemléki állomásépületekre egy időben példás figyelem fordult)
történeti városok önkormányzatai: azon középméretű történeti városok (Eger, Sopron, Győr, Pécs, Budavár, stb.), ahol nagyobb számú műemlék épület maradt önkormányzati tulajdonban, és ennek fenntartása napi feladatot jelent a városi vagyonkezelő szervezet számára.

Ezek a szervezetek adott esetben a nem tisztán önkormányzati tulajdonú társasházak számára is nyújtanak kezelői szolgáltatásokat, így még nagyobb kör számára lehet elérhető a program,

egyházi szervezetek: meg kell találnia azokat az egyházi szervezeteket, amelyek az ország egyegy egyházkerületében az épületfenntartást segítik, a megfelelő ismeretséggel rendelkeznek,
társasházak: egyes esetekben a társasházi közös képviseleti rendszer kellően szervezett ahhoz, hogy a programhoz csoportosan csatlakozhassanak. Ilyenek lehetnek azok a városok, ahol a privatizáció során sor került a műemléképületek elidegenítésére is, de ilyen lehet pl. a budapesti Wekerle-telep, amely jól működő, aktív tulajdonosi közösség.
a történeti épületekhez kötődő szervezetek, pl. a Kastélyainkért egyesület tagjai, akik történeti épületek tulajdonosaiként vagy vagyonkezelőiként érintettek az épületfenntartási feladatokban. Mindez nem jelenti azt, hogy a programhoz ne csatlakozhatnának egyedi megkereséssel egyedi épületek tulajdonosai: a program felépítése kapcsán erre szolgáló kommunikációs csatornákat is ki kell építeni, azonban az építkezésnek ez a módja várhatóan kevésbé tud hatékony lenni. Külön ki kell emelni az UNESCO Világörökségi helyszíneket, ahol a Műemlékőr szolgáltatás kedvező lehetőséget ad a műemlékállomány tudatos tervezett karbantartásával a védelemre. Ilyen terület lehet mindenekelőtt Tokaj Hegyalja világörökségi területe, ahol 27 településen mintegy 180 egyedileg védett emlék található. Hollókő világörökségi területén mintegy 50 védett épület található. Ezek szervezett inspekciója minden bizonnyal hozzájárulna az emlékek jó állapotú megőrzéséhez, a világörökségi terület értékeinek érvényesüléséhez.

A Műemlékőr szolgáltatás lehetséges szervezeti formái

A holland Monumentenwacht hálózat működése három alapértéket követ: magas szintű szaktudás, pártatlanság és függetlenség. Mindezt alapítványi formában teszi, a szervezet hitelességével ébreszt bizalmat mind a megrendelők (épülettulajdonosok) szemében a munkák elvégzése során, mind az állami szervezetek (tartományok) szemében a jelentős összegű és rendszeres működési támogatás kihelyezése során. A hálózatépítés történetének ismeretében elmondható, hogy mindez határozottan épül arra a hagyományos bizalomra, ami a nyugat-európai társadalmakban a NGO szervezetek, az alapítványi forma iránt megmutatkozik. Tekintettel arra, hogy ma Magyarországon csak kivételes pillanatokban állhatna elő olyan helyzet, amikor a Monumentenwacht Alapítvány megalapítását lehetne követni, az előkészítés során több lehetséges szervezeti változat vizsgálatára kerül sor. Ezek ugyan nem feltétlenül követik a Monumentenwacht alapértékeit, de előnyeik és hátrányaik mérlegre tehetők.

Javaslat a műemléki inspekció gyakorlatára Magyarországon

Mivel a cél egy olyan magyarországi műemlékőr-szolgálat létrehozása, amely a hollandiai Monumentenwacht rendszer módszertanát felhasználva végzi munkáját, a hazai szolgálat tevékenységét a több mint 40 éves hollandiai tapasztalatainak felhasználásával lehet megkezdeni, és folyamatosan lehet kialakítani a megfelelő hazai módszertant. A magyarországi rendszer néhány részletében biztosan el fog térni a jelenlegi külföldi gyakorlattól. Egyértelmű cél, hogy a magyarországi rendszer a magyar gazdasági környezethez, az épületállomány jellegéhez, a tulajdonosi környezethez igazodjék, a holland rendszer adaptációja legyen. A holland Monumentenwacht Brabant tartományi szervezete szellemi és anyagi segítséggel is szolgálta a magyarországi szervezet létrejöttét. Lehetővé tették, hogy néhány leendő munkatársunk gyakorlat közben ismerkedjen a holland műemlékőrök munkájával. A holland Kormány ajándékaként a Forster Központ használatába került egy speciálisan felszerelt szervízkocsi, amely a vizsgálatokhoz szükséges összes anyagot, szerszámot és személyt szállítani képes.

Alapvető eltérést jelent, hogy Hollandiában viszonylag jó állapotban lévő, folyamatosan karbantartott épületeken folyik az inspekció. A korábbi vizsgálati jegyzőkönyvek alapján tervezik meg a soron következő ellenőrzés tartalmát. Az épületek megfelelő helyein általában már ki van építve a vizsgálathoz szükséges biztosítórendszer, rögzítési pontokat építettek ki, így az egyes problémás épületszerkezetek megközelíthetősége többnyire biztosítva van. A vizsgált épültekről már korábban elkészült egy rajzos vázlat is, amelyen a problémás helyeket meg lehet jelölni, és fotódokumentáció is a rendelkezésre áll. A vizsgálat időtartama átlagos méretű épület esetében rövidebb mint egy nap, nagyobb, bonyolultabb műemlékek esetében néhány nap. Látni kell azonban, hogy a rendszer megindításakor, a hetvenes évek elején Hollandiában is át kellett jutni a kezdeti nehézségeken. A magyarországi rendszer felépítése ennél a kezdeti stádiumnál tart. Számolni kell azzal, hogy első alkalommal egy átfogó adatfelvétellel kiegészített alapos vizsgálatot kelltartani.

A holland rendszer szerint a vizsgálatokra évente-kétévente kerül sor, lehetőleg olyan ütemezésben, hogy a helyszínekre különböző évszakokban jussanak el a műemlékőrök. A magyarországi körülmények között a vizsgálatokat kezdetben évente javasoljuk. Jelentősen eltér a kezdeti vizsgálat tartalma, időszükséglete a későbbiektől. Az adatfelvétel, az első jegyzőkönyv kiállítása, "testreszabása" több időt igényel, mint a későbbiek.

A magyarországi pilot-projekt

A holland módszer bevezetése érdekében 2013. szeptember és 2104. március között a HerMan projekt keretében Eger Megyei Jogú Város Önkormányzatának támogatásával Egerben 9 műemlék vizsgálatára került sor. E vizsgálatok számos tanulsággal szolgáltak a magyar műemlékállomány jellegzetességeiről, a magyarországi tulajdonosi kapcsolatépítés kérdésében - még ha nem is modellezhették egy esetlegesen megalapítandó Műemlékőr szolgálat szervezeti keretei között elvégzendő munka minden elemét. A vizsgálatokban részt vettek a Monumentenwacht szolgálat segítségével kiképzett munkatársak, igénybe vették a magyarországra érkezett szervízkocsit.

A Műemlékőr pilot projekt keretében a következő kilenc egri műemléket vizsgáltunk meg:

Eger, Hibay Károly u. 9., Hrsz.:4989, Kis Zsinagóga kb. bruttó 370 m2
Eger, Dobó tér 4., Hrsz.:4972/1, Minorita Templom tetőszerkezete kb. bruttó 1014 m2
Eger, Városfal u. 1., Hrsz.:4549/1, Gyertyás Borok Háza kb. bruttó 350 m2
Eger, Dobó u. 8., Lakóépület kb. bruttó 160 m2
Eger, Dobó u. 25., Hrsz.:5473, Zelenka-ház kb. bruttó 360 m2
Eger, Király u., Hrsz.:7388 Hatvani temető kápolnája, kb. bruttó 290 m2
Eger, Király u., Hrsz.:7388 Síremlékek a Hatvani temetőben 3 db
Eger, Verőszala u. 24,26,28., Hrsz.:2486, 2487/1, 2488/1, Présház kb. bruttó 270 m2
Eger, Verőszala u. 14., Hrsz.:2481 Présház kb. bruttó 76 m2

A pilot-projekt keretében a fenti épületek kiválasztásának szempontjai az alábbiak voltak:

az emlékek legyenek országosan védett műemlékek,
az emlékek legyenek kis és közepes méretűek - jelentős méretű épületegyüttes vizsgálatára a projekt keretében nem adódott lehetőség,
az emlékek legyenek eltérő jellegűek - lakóház, egyházi emlék, pince, síremlék, stb. -, hogy a vizsgálat különféle típusú emlékek tapasztalatait összegezhesse,
az emlékek legyenek különböző tulajdonban - önkormányzati, egyházi, társasházi, magántulajdon - mintegy modellezve a feladat diverzitását a tualjdonosi kapcsolattartás terén is,
a tulajdonosok legyenek fogadókészek a vizsgálatra,

A pilot-projekt lehetőséget adott arra, hogy a holland gyakorlat és a magyarországi tapasztalatok segítségével ajánlásokat fogalmazzunk meg a módszer hazai alkalmazására. A projekt keretében az elkészült jegyzőkönyveket az ingatlanok tulajdonosai személyesen, rövid konzultáció mellett vehették át - a projekt folytatásának reményében

A pilot-projekt módszertana

A projekt során a vizsgálatok a holland gyakorlatból átvett módszertan alapján folytak. Ebben a fázisban értelemszerűen minden helyszínen a legelső vizsgálatra kerülhetett sor, de ez a vizsgálat - a jegyzőkönyv készítése, dokumentálása, adatrögzítése - már a további jövőbeni rendszeres vizsgálatok feltételezésével készült. A munkamódszer az alábbiakban összegezhető:

A legelső vizsgálat során:

Felmérjük az épület és közvetlen környezetének térbeli adatait, és vázlatot készítünk róla.
Rögzítjük a megtudható adatokat az épület építéstörténetére, funkcióira, jelenlegi tulajdonviszonyaira és védettségére vonatkozóan
Szisztematikus vizsgálattal megpróbáljuk az épület összes látható, és rejtett hibáját, illetve aggodalomra okot adó állapotát feltárni. Ehhez előre elkészített listát (lásd lejjebb) használunk, amely tartalmazza a szóba jövő összes környezeti elemet, épületszerkezet, veszélyforrást. Az épületszerkezeteket nem szakmánkénti bontásban, hanem részegységenként igyekszünk vizsgálni, azaz pl. egy erkélyt a tartószerkezetével, burkolatával, korlátjával, felületképzésével együtt, mint egységet vizsgálunk.
A veszélyek és hibák feltárása a külföldi gyakorlatnak megfelelően egyes beépített bútorokra, képzőművészeti alkotásokra, (falfestmények, szobrok) is kiterjed, de a mobil berendezések vizsgálatával nem foglalkozunk.
A felmérés során feltárt kisebb problémákat lehetőség szerint azonnal orvosoljuk. Ezek a beavatkozások azonban csak kis munkaidő- és anyagráfordítással elvégezhető munkák lehetnek (cseréppótlás, elmozdult lefolyócső megigazítása, rögzítése, függőeresz-csatorna tisztítása, stb.).
Jegyzőkönyvet készítünk, amelyben rögzítjük a felmérés eredményeit, az elvégzett kisebb munkákat. Az egyes problémásnak ítélt épületszerkezeteket sorszámozzuk, vázlatrajzon megjelöljük a helyét, besoroljuk a probléma súlyosságát egy előre meghatározott 7 fokozatú skála tartalmának megfelelően. A fokozatokat a jegyzőkönyvben színekkel jelöljük. Leírjuk a feltárt hiányosság

mibenlétét, okát néhány mondatos szövegben, és javaslatot is teszünk az elhárítás, kijavítás módjára. A jegyzőkönyvbe fényképeket is illesztünk arra a helyre, ahol az adott problémát tárgyaljuk.

A jegyzőkönyv részeként ütemezést készítünk a feltárt hibák kijavítására, illetve a karbantartás

feladataira, annak ütemezésére. Az ütemezésben az egyes problémákat sorszámukkal szerepeltetjük, fontossági, illetve sürgősségi sorrendbe állítjuk őket, és éves, esetleg féléves terminusokat adunk meg az általunk javasolt helyreállítási, karbantartási munkák kivitelezésére. Itt teszünk javaslatot azokra a munkákra is, amelyek a következő vizsgálat elvégzését könnyítik meg (hozzáférés biztosítása, rögzítési helyek kiépítése, stb.).

A fényképeket, a manuálékat, a jegyzőkönyvet elektronikus és hagyományos módon is archiváljuk, a jegyzőkönyvet a megrendelőnek a szerződésben szereplő példányszámban átadjuk.

Az adatfelvétel során használt ellenőrzési lista gerince az alábbi elemekből állt:

AZ ÉPÜLET KÖRNYEZETE
ALAPOZÁS
PINCÉK
KÜLSŐ FALAK, ÁTHIDALÓK
BELSŐ FALAK
PINCE- ÉS EMELETKÖZI FÖDÉMEK
TETŐFÖDÉMEK
TETŐSZERKEZET
TETŐFEDÉS
A TETŐ BÁDOGOZÁSA, FELÉPÍTMÉNYEK, KIBÚVÓK
ERESZCSATORNÁK, EJTŐCSÖVEK
PADLÓBURKOLATOK
SZIGETELÉSEK
ABLAKOK
AJTÓK, KAPUK, PORTÁLOK
BELSŐ NYÍLÁSZÁRÓK
ÜVEGEZÉS
LAKATOS SZERKEZETEK
BELSŐ FALFESTÉS
HOMLOKZATFESTÉS, FELÜLETKÉPZÉS
KÉMÉNYEK
BELSŐ KLÍMA
ÉPÜLETGÉPÉSZETI RENDSZEREK
ELEKTROMOS RENDSZEREK
BEÉPÍTETT TÁRGYAK
PÁRKÁNYOK
ERKÉLYEK, LOGGIÁK
LÉPCSŐK
KORLÁTOK, HÁGCSÓK, KÉMÉNYSEPRŐJÁRDÁK
VILLÁMHÁRÍTÓ
JÁRDÁK
MEGKÖZELÍTHETŐSÉG, KIÖTÉSI PONTOK
FÁK, NÖVÉNYEK
TÁMFALAK
MADÁR, DENEVÉR, KÁRTEVŐK
BELSŐ KLÍMA

A további vizsgálatok során

A vizsgálatot megelőzően előzetes jegyzőkönyv-vázlatot és manuálét készítünk, amelyben felsoroljuk és bejelöljük a legutóbb tapasztalt és fontosnak ítélt hiányosságokat.
Végigjárjuk a teljes épületet újabb hiányosságokat kutatva, de különösen figyelve a már feltárt gondokra, a korábbi fényképekkel összevetve a helyszínen tapasztaltakat.
Az azonnal orvosolható kisebb gondokat elhárítjuk, mint a legelső alkalommal.
Jegyzőkönyvet készítünk a fentiekhez hasonló módon és formában, amelynek része az újabb ütemezés a következő vizsgálatig terjedő időszakra.
A fényképeket, a manuálékat, a jegyzőkönyvet elektronikus és hagyományos módon is archiváljuk, a jegyzőkönyvet a megrendelőnek a szerződésben szereplő példányszámban átadjuk.

A pilot-projekt tapasztalatai

A felmérések során szerzett tapasztalatok az alábbiak szerint összegezhetők. Tapasztalatokat lehetett szerezni az épületállomány jellegzetességeiről, a tulajdonosokkal való kapcsolatépítés és helyszíni munkavégzés gyakorlati lehetőségeiről, a szükséges eszközökről, a szükséges időráfordításról. A helyszíni felméréseken és a jegyzőkönyvek összeállításakor igyekeztünk híven követni a holland módszert. Abból indultunk ki, hogy a Hollandiában sok éves tapasztalat alapján kialakult módszeren, formán és tartalmon, csak akkor változtassunk, ha majd tapasztalataink alapján, az ottanitól eltérő magyarországi viszonyok miatt változtatni kell.

Az egyes épületszerkezetek vizsgálatakor használt állapot-kategóriák számát, és a színekkel való jelölés módszerét is megtartottuk, de az egyes kategóriák elnevezésénél némi fogalmi különbséget tettünk a jegyzőkönyvek írásakor. Szerintünk ugyanis a magyar nyelvben az általunk használt fogalmak jobban leírják a károsodott szerkezetek állapotát, minta az eredetiből fordított fogalmak. („visszafordíthatatlan öregedés” helyett „jelentős hiba”, „jelentős felújítás szükséges” helyett „sürgős beavatkozás szükséges”). A jegyzőkönyvek készítésekor a vizsgált műemlék épületekre nem elsősorban műemlékként, hanem épületként tekintettünk. Kizárólag a fizikai leromlás megakadályozása volt a cél a javaslatok megfogalmazásában. A munka során egyetlen esetben az állagvédelmi inspekció keretén túlmutató javaslatot tettünk: a Minorita templom tetőfedése a tornyok mögötti részen, egy kb. 15 m2-es területen műanyag bevonatos acél trapézlemezzel, egy mellette lévő kb. 40 m2 pedig szalagcseréppel van fedve a hódfarkú cserép helyett. Itt műemléki okokból cserét javasoltunk, pedig emiatt beázás nem volt tapasztalható.

A helyszínen elvégezhető kisebb javítások

A felmérések során a holland gyakorlatot követve igyekeztünk kisebb javításokat is végezni ha arra lehetőségünk volt. Feltétlenül javasolható, hogy a műemlékőr-autó felszerelésében néhány, a hazai gyakorlatban elterjedten alkalmazott építőanyag, gyakrabban használt tetőcserép, szerszám segédanyag is legyen. Az egri felméréseknél még nem álltak rendelkezésre építőanyagok, így a helyszínen elvégezhető munkák közül csak cserepeket igazítottunk meg, illetve pótoltunk a padláson talált cseréppel (Dobó u. 8). Általános tapasztalat volt, hogy a tetőfedés hibái olyan sok cserép, pala pótlását kívánták minden esetben, hogy ezek azonnali javítására nem is lehet felkészülni a műemlékőr-vizsgálatok alkalmával. Mivel a tetőjavítás kivétel nélkül szerepelt minden jegyzőkönyvben a legsürgősebben elvégzendő munkák között, remélhető, hogy a további ellenőrzésekkor már a sokkal kevesebb cseréphiányt a műemlékőr kezelni tudja majd. Az épület körüli vízevezetést egy esetben a lefolyócső átalakításával sikerült megoldanunk (Kis Zsinagóga). Az ereszcsatornák kitisztítása minden esetben szükséges volt, de ezeket a munkákat többnyire alpinista módszerekkel lehet csak elvégezni. Ezért meg kell vizsgálni alpinista szakemberek bevonásának lehetőségét, annak árát, esetleg a műemlékőrök ilyen irányú kiképzését, felszerelését. Az egri vizsgálatokat alpinista módszerek nélkül is el tudtuk végezni, azokra csak a helyszíni javítások miatt lett volna szükség. A felmérések során felhasznált anyagok mennyisége nem volt számottevő.

Az eszközpark

A felmérésekhez a következő eszközöket használtuk:

Műemlékőr-szervízkocsi speciális berendezéssel, amely beépített munkaasztalt, tároló szekrényeket, fiókokat tartalmaz (a holland Kormány ajándékaként érkezett Magyarországra)
7 m-es alumínium létra
jegyzettömb, íróeszközök
fényképezőgép
mérőeszközök; mérőszalag, távmérő
számológép
zseblámpa
személyes munkavédelmi eszközök (kesztyű, munkaruha, munkacipő)

A további felmérésekhez a következő eszközök beszerzését tarjuk még szükségesnek:

létratámasz (a falnak támasztott létra aljának megcsúszását meggátló fém sín)
kézi távcső
kéziszerszámok (fogók, metszőolló drótkefe, spatula, gyorsvágó, kés, seprű, kőműves kanál, kalapács)
kordonoszlop és szalag
kötöződrót
műszerek (légnedvesség-mérő, anyag-nedvességmérő, hőmérő)
tartalék tetőcserepek (az adott épületeken használt típusok)
rögzítőeszközök (drót, facsavarok, metrikus csavarok, csavarkulcsok, csavarhúzók, szögek)
személyes munkavédelmi felszerelések (biztonsági beülő hevederek, kötelek a kikötéshez, ereszkedő felszerelés, védőkesztyűk, védősisakok, munkaruhák, munkacipők)

Az idő- és költség-ráfordítások összegzése

Az alábbi táblázat tartalmazza az egyes felmérésekre fordított munkaidőt, és a közvetlen költségeket E helyen természetesen nem számolhatunk az eszközök avulásának költségeivel, az általános szervezeti rezsiköltségekkel, egy kiterjedtebb adminisztárciós és nyilvántartási rendszer működtetésének költségeit. A tapasztalatok azt mutatják, hogy egy emlék vizsgálatának és a jegyzőkönyv készítésének átlagos időszükséglete az első alkalommal mintegy 21 munkaóra, azaz közel 3 munkanap. Ezt kiegészíti az utazási (kiszállási) idő. A közvetlen költségek átlagosan 13 eFt-ra tehetők.

Módszertani javaslatok

A holland módszert követtük, és ez jó választásnak bizonyult. Bár Magyarországon más a jogszabályi környezet, a felek közötti bizalom szintje, és a felújításokra, karbantartásra rendelkezésre álló fedezet nagysága, de a helyszíni felmérések módszere lehet nagyon hasonló. Általában elmondható, hogy a Műemlékőr szolgáltatás jó eszköz lehet a műemlékekkel, a műemlékek fenntartásával kapcsolatos műszaki ismeretek terjesztésére, a tulajdonos feladatainak és a jogszabályi környezetnek az ismertetésére. A műemlékeken végzett munkák szigorú hazai szabályozására - az engedélyköteles munkákra - a jegyzőkönyvekben minden esetben fel kell hívni a tulajdonosok figyelmét.

Hollandiában viszonylag jó állapotban lévő, folyamatosan karbantartott épületeken folyik az inspekció. A korábbi vizsgálati jegyzőkönyvek alapján tervezik meg a soron következő ellenőrzés tartalmát. Az épületek megfelelő helyein általában már ki van építve a vizsgálathoz szükséges biztosítórendszer, rögzítési pontokat építettek ki, így az egyes problémás épületszerkezetek megközelíthetősége többnyire biztosítva van. A vizsgált épültekről már korábban elkészült egy rajzos vázlat is, amelyen a problémás helyeket meg lehet jelölni, és fotódokumentáció is a rendelkezésre áll. Magyarországon a vizsgált helyszíneken az épületek állapota meglehetősen rossz, legtöbb esetben nagyobb felújítás szükséges. Ezért a komolyabb hibákra figyeltünk, amelyeknek elhárítását különösen fontosnak ítéltünk. A karbantartás éves ütemezésekor a legnehezebb döntés az volt, hogy melyik probléma megoldását halaszthatjuk a következő évre. A jegyzőkönyvekben színekkel jelöltük a problémák súlyosságát. Ez azonban nem minden esetben esik egybe a megoldás sürgősségével. A karbantartások ütemezésénél javaslatunkban a megoldás sürgősségét figyeltük. A Dobó u. 28. szám alatti épület esetében például az utcai kifelé nyíló ablakairól hiányoznak a vízvetők, az ablakszárnyakat rosszul alakították ki (belül van a gittelés). Ez súlyos hibának minősül, „rossz” minősítést és piros színjelölést kapott, azonban a beavatkozás nem minősült nagyon sürgősnek, mert akadtak más, sürgősebben elhárítandó károk, pl. a felmenő falak vizesedése. A bejutás megszervezése általában nehézkes és hosszadalmas volt. A munka hatékonysága érdekében pontosan előre meg kellett határozni az egyes helyszíni munkák kezdési időpontját úgy, hogy egy napon általában 2 félnapos felmérésre legyen lehetőség. A tulajdonosok, fenntartók megjelenését a helyszínen, a kulcsok előteremtését telefonon jó előre meg kellett beszélni. Így is előfordult egy esetben, hogy a kétlakásos házból a megbeszélt időpontban csak az egyik lakó volt otthon (Dobó u. 8.). Egy működő műemlékőr szolgáltatás esetében ez a feladat remélhetően rutinszerűbben megoldható. A helyszíni felmérések időtartamának átlaga nem haladta meg a fél napot, a munka nagyobbik részét a jegyzőkönyvek összeállítása jelentette. A holland jegyzőkönyv ábráit, alaprajzait első látásra hevenyészettnek, kidolgozatlannak éreztük. Az építészeti gyakorlattól idegen például, hogy a falakat csak egy vonallal ábrázolják, és semmilyen méretezést nem tartalmaznak, részletesebb vázrajzok készítését tartottuk szükségesnek. A munka során azonban rá kellett jönnünk, hogy ha teljes kidolgozottságú, legalább M 1:100-as léptéknek megfelelő rajzokat akarunk készíteni, akkor az emiatt szükséges felmérések a helyszíni munka időtartamát megduplázzák. Ugyanakkor ezekre nincs igazán szükség, hiszen rajz elsősorban azért szükséges, hogy az egyes épületszerkezeteket azonosítani lehessen a jegyzőkönyv szöveges részében (pl. 3. sz. homlokzat, 5. sz. vápa, stb..).

A vizsgált épületek általános állapota meglehetősen rossz. A Dobó u. 8. számú épület kivételével az összes vizsgált épület felújításra szorul. A műemlékőr-vizsgálatok jegyzőkönyveiben tehát nem csak kisebb javításokra, fenntartási, karbantartási munkákra kellett javaslatot adnunk, hanem komoly veszélyelhárító beavatkozásokra is (süllyedés, beázás, villámvédelem, stb. miatt). A Dobó utcai házak esetében a várhegy vízelvezetésével kapcsolatos gondok pl. az épület tulajdonosának hatáskörében nem is oldhatók meg. Néhány esetben az épület gazdátlansága is sok gond forrása. Elmarad a rendszeres karbantartás, nem használják, nem szellőztetik a helyiségeket, nem irtják a növényeket. (Dobó u. 28., Gyertyás Borok Háza) A tetőkre való kijutás, az ott végzendő karbantartási munkák biztonsága általában nem megfelelő. Minden esetben javasolható a tetőn végzendő munkához szükséges biztosító elemek kialakítása, amely nem csak a műemlékőrök munkavégzése miatt fontos, hanem a rendszeres karbantartás lehetőségét is megteremtené. Az archiválást digitális formában és papíron is el kell végezni. Fontos, hogy a jegyzőkönyvbe be nem került felvételeket, manuálékat is megőrizzük.

Mit érdemes másképpen csinálni?

Az alábbiakban számba vesszük, hogy a helyszíni munka tapasztalatai alapján az elkövetkező vizsgálatok alkalmával mit érdemes változtatni az eddig kialakult gyakorlaton:

a jegyzőkönyv-írást segítené, ha a helyszínen a fényképeken kívül videofelvétel is készülne. A felvételen élőszóval is el lehetne mondani a tapasztalt problémákat.
az alaprajzi vázlatok készítéséhez befoglaló méreteket kell fölvenni a bruttó terület későbbi meghatározásához.
a tetőn járás biztonságát meg kell oldani akkor is, ha nincs kiépítve biztonsági rendszer. Meg kell

teremteni annak a lehetőségét, hogy egyes esetekben alpinista módszerrel is lehessen dolgozni, vagy alvállalkozó bevonásával, vagy műemlékőrök megfelelő kiválasztásával, képzésével.

célszerű egyes mérőeszközök beszerzése, (nedvességmérő, páratartalom-mérő, hőmérő, stb.),

ezek használatával egzakt módon lehetne meghatározni egyes épületfizikai problémákat, és figyelni lehetne az éves változásokat.

alapvető kérdés, hogy az általunk javasolt javítási-helyreállítási munkákra alkalmas szakemberek kiválasztásában a tulajdonosok valamilyen segítséget kaphassanak, ez rendszeresen felbukkanó igény a tulajdonosok részéről. A műemlékőr-szolgálattal szembeni bizalom miatt fontos, hogy a műemlékőr ne ajánljon vállalkozót, de el tudja mondani, hogy hova lehet fordulni, ha valaki műemléki felújító munkákban jártas szakembert keres.
A PR értékkel bíró helyszíni megjelenés érdekében a Műemlékőr-szervízkocsi lehetőleg a ház előtt parkoljon - akkor is, ha az egy fizető parkoló -, a helyszínen legyen egy ideiglenesen kihelyezhető kis tábla, vagy transzparens a munkák idejére a homlokzaton, a műemlékőrők viseljenek emblémával.

A 'facility management' /FM/ szemlélet helye a műemlékvédelemben

A fentiekből látható, hogy a hagyományos műszaki épület-karbantartásra fókuszáló ingatlankezeléshez képest a facility management nagy hangsúlyt fektet a használatra, mind a felhasználói igények fokozott figyelembe vételére, mind pedig a hasznosításra, hasznosíthatóságra, amit a pénzügyi, befektetési szemlélet is megkövetel.

Az ingatlan nem csupán eszmei érték, de használati és befektetési érték, vagyonelem is. A műemlékek szerepe a városkép, egy-egy városnegyed hangulatának alakításában nagyon jelentős. Az épített környezet minden eleme kölcsönhatásban áll a környezetével, és a környezeti hatások folyamatosan alakítják az épületek állapotát.

A klímaváltozás következtében az időjárási tényezők jelentette terhelés gyakorisága és határértékei is megnövekednek (erős szelek, csapadék, hőmérsékletingadozás). Az épületek elemekkel szembeni ellenállósága nagy mértékben függ műszaki állapotuktól, ami megfelelő karbantartással kondicionálható. Elsősorban a fedés és a homlokzati burkolatok, valamint a vízelvezető rendszer állapota nagymértékben elősegíti, hogy extrém körülmények között se juthasson be csapadékvíz az épületbe. A megfelelő karbantartás a balesetek kockázatát is csökkenti. A rendszeres karbantartás révén az épületek állapotának monitoringja is biztosított, ami segíti potenciális balesetveszélyt okozó meghibásodások időben történő kijavítását. A klímaváltozás témájához szorosan kapcsolódik az energiahatékonyság és a széndioxid kibocsátás csökkentése. Műemlékek esetében az esztétikai megfontolásokon túl épületfizikai kérdések is felmerülnek az energiahatékonyságot javító utólagos retrofit technológiák alkalmazásával szemben, ugyanakkor önmagában a historikus épületállomány érzékeny korszerűsítése és fenntartása önmagában is hozzájárul a fenntarthatósághoz. Túl azon a szemponton, hogy a védett épületek megfelelő fenntartása minden körülmények között biztosítandó, a történeti épületállomány használatban tartása vagy újrahasznosítása az új beruházásokkal ellentétben ökológiai megfontolások alapján is messzemenően indokolható.

Általános szempontok

A műemlékvédelem elsősorban a megőrzésre koncentrál, egy-egy korszak meghatározó értékeit lehetőség szerint eredeti állapotuknak megfelelően kíván az utókor számára elérhetővé, megismerhetővé és nem utolsó sorban – a szó esztétikai értelmében – élvezhetővé, átélhetővé tenni. Ez azokban az esetekben, ahol az eredeti funkció is fennmarad, viszonylag kis kompromisszumokkal megvalósítható, bár az idők során az egyes funkciókkal szemben támasztott használói elvárások változhatnak. Lakóépületek esetében például a századfordulón elfogadott volt a mellékhelyiségek közös használata, az ebben az időszakban épült lakások jelentős része alacsony komfortfokozatú volt. A komfortosítás – fürdőszobák, WC-k létesítése a lakáson belül, illetve a fűtési megoldások korszerűsítése – nagymértékű belső átalakítással jár, és végső megoldásában gyakran nem tud egyenértékű lenni egy új építésű lakásban biztosítható építészeti vagy ergonómiai kialakítással (pl. helyiségek alakja, arányai, helyiségkapcsolatok optimális rendszere, stb.). Új funkciók betelepítése esetén komolyabb nehézségekbe ütközhet például a szabványoknak való megfeleltetés. Ez a használati megközelítés abból a szempontból is izgalmas, hogy általában azok az épületek vannak kitéve a pusztulás veszélyének, amelyek kihasználatlanul maradnak. Még a legkevésbé az értékőrzésre fókuszált használat is előremutató, mivel főbb szerkezeteiben biztosítja az ingatlan fennmaradását.

Minél szegényesebb a fenntartó épületre fordítható költségvetése, annál kisebb annak veszélye, hogy olyan átalakítást hajtson végre, ami az épület eredeti jellegét teljesen tönkre tenné. Ezekben az esetekben az érme másik oldala, hogy az épület történeti értékeit, jellegzetes építészeti megoldásait és az épület díszeit egyáltalán nem tekintik megőrzendőnek, vagy fenntartandónak. Műemléki szempontból „rombolás” történik, de az ingatlan megmarad az utókornak, lehetőséget adva, hogy eredeti, vagy valamelyik múltbeli periódusnak megfelelően helyreállíthatóvá váljon. A műemlékvédelem szempontjából tehát fontos megközelítés a műemlék használata, hasznosítása, az ehhez köthető funkcionális elvárások szempontjainak mérlegelése. Megfelelő rugalmassággal, az értékkataszter rögzítésével és az illeszthető műszaki megoldások opcióinak vizsgálatával a műemléki szempontok, mint azt számtalan sikeres műemlék-hasznosítási példa mutatja, érvényesítése mellett jól működő, építészetileg is izgalmas épületek, épület-együttesek jöhetnek létre egy-egy rekonstrukciós beruházás eredményeként.

A fenntarthatóság fontos pillére az anyagi ráfordítás biztosítása, azaz a természetes elhasználódásból fakadó, vagy – amennyiben az épület nincs használatban – a természeti erők és elemek okozta károk megfelelő rendszerességgel és időben történő elhárítása és az ehhez szükséges pénzügyi források biztosítása. Elméletileg a használatban lévő ingatlanok esetében a használó feladata és felelőssége – bizonyos mértékig érdeke – az ingatlan megfelelő műszaki színvonalának folyamatos biztosítása.

Ez az elvi szabály azonban csak bizonyos feltételek mentén valósul meg teljes mértékben és sokszor a használói elvárások éppen a műemlékvédelmi szempontok figyelmen kívül hagyása felé hatnak, vagy éppen azon értékek fenntartására és megőrzésére nem fektetnek hangsúlyt, amik a műemléki értéket jelentik. Az érdek-ellentét jó példája, amikor egy piaci ingatlanhasznosítás, különösen egy új fejlesztés esetén a tulajdonos az ingatlan műemlék mivoltából fakadó kötelezettségeket inkább „büntetésként” éli meg, mintsem olyan lehetőségként, amely az ingatlan jövedelmezőségét, vagy jövedelemszerző képességét javítaná a hasznosítás során. A műemléki ingatlan „többlet-ráfordítási” igénye kockázatként jelentkezik az üzleti tervben, amely a gazdasági megvalósíthatóságot is veszélyeztetheti. A jogszabályi kötelezés ebből a szempontból tovább fokozza a fejlesztő vagy a tulajdonos „veszélyérzetét”. A facility management eszköztárában található helyzetértékelő felmérés műszaki és áttételesen pénzügyi vonatkozásokban is segíti ennek a vélt (vagy valós) kockázatnak a megfelelő értékelését („árazását”). Minél tisztább a kép, annál kisebb a bizonytalansági tényező, annál egyszerűbb a fejlesztés pénzügyi tervezése. Az egyes műemléki ingatlanok kapcsán annak egyértelmű felmérése és rögzítése, hogy mely építészeti-strukturális elemek képezik az ingatlan műemléki értékét, és ezekkel kapcsolatban milyen egzakt elvárásokat lehet meghatározni, jelentősen csökkentheti a fent említett üzleti bizonytalanságot, a beruházó által érzékelt kockázatot.

A fenntartás során a fentiekben láthattuk, hogy a megfelelő időben elvégzett megelőző karbantartás révén jóval költséghatékonyabban válik megvalósíthatóvá az ingatlanok jó állapotban történő megőrzése. Az ilyen életciklus-szemléletű karbantartás és felújítás-tervezés előnye, hogy több évre tervezhető és adott esetben összehangolható a műszaki beavatkozás, annak személyi és anyagi feltételrendszere (kapacitástervezés, beszerzések koordinációja, éves költségvetési szükségletek meghatározása). Sajnálatos módon ez a megtakarítás csak abban az esetben realizálható, ha valóban megtörténik a ráfordítás. A „felújítási ciklusok” alapján végzett beruházások a felújítás évében jelentős ráfordítást jelentenek a tulajdonos számára, azonban például a költségvetési intézmények esetében az amúgy is szűkös költségvetési keretből a leghatásosabb „megtakarítás”, az épületek elhasználódása, ami nem jelenik meg ellentételezendő kiadásként a költségvetésben. Ilyen módon a költségvetésben „láthatatlan” értékvesztés csak abban az esetben okoz problémát, ha az ingatlan olyan állapotba kerül, amely veszélyezteti használatát.

A gazdasági szervezetek esetében is létezik ez a jelenség, különösen a nehéz helyzetben lévő vállalatoknál (termék-életciklus végén, piaci kereslet csökkenés, erősödő versenyhelyzet esetén), ahol a túlélés érdekében próbálják fókuszálni a rendelkezésre álló pénzügyi és egyéb erőforrásokat: jellemzően drasztikus költségcsökkentés, illetve a jövőt jelentő új termék, szolgáltatás, illetve a termelés innovációjának finanszírozása, más funkciók ellenében). A jövedelemtermelő ingatlanok esetében a tervezett karbantartás az ingatlan piaci bérbe adhatóságát is biztosítja, így részben marketingköltségként van kezelve, ennek megfelelően tulajdonosi érdek nemcsak a tervezés, de a megtervezett karbantartási feladatok, javítások megvalósítása is. Jövedelemtermelő ingatlan-portfoliók esetén ennek időbeli tervezése stratégiai feladat, éppen a költséghatékonysági elvárások teljesítése érdekében, hiszen több ingatlan esetében van valóban mód az összehangolt feladat-elvégzés nyújtotta méretgazdaságossági előnyök kiaknázására. A műszaki megvalósítás megfelelő szintű több évet átfogó megtervezése (és nyomon követése) biztosítja a befektetési portfolió működési ráfordításainak tervezését, egyúttal az egyes ingatlanelemek bevételi elvárásainak, üzleti stratégiájának kialakítását, az üzleti környezethez való adaptálhatóságát. A használati, használói elvárások, illetve a fenntartható gazdálkodás azok a főbb szempontok, amelyek esetében találkozik a műemlékvédelem megőrzésre irányuló törekvése a facility management elveivel és gyakorlatával. Az ingatlanok műszaki felmérése, az értékek rögzítése, a kezelés elveinek és stratégiájának kialakítása fontos kiindulópontja mindkét szemléletnek. A tervezett karbantartás gyakorlatának a műemléki ingatlanok fenntartási és kezelési rendszerébe integrálása egyrészt lehetővé teszi a hatékony karbantartást, másrészt költségtakarékosan valósítja meg a fenntartási célt, az értékek megőrzését. A facility management szemlélet vizsgálata segít feltárni az eltérő gazdálkodási és használati szempontokat és a tulajdonosi, illetve használói (bérlői) motivációkat az ingatlan kezelésével, fenntartásával, a „jó gazda gondosságával” végzett értékőrző beavatkozásokkal kapcsolatban. A holland „műemlékőr” szolgáltatás a facility management tervezett megelőző inspekciós karbantartási protokollját valósítja meg sajátos, műemléki ingatlanok körére specializált szakemberekkel. A fentiek alapján aligha vitatható egy ilyen szakmai hálózat és tevékenység létjogosultsága Magyarországon is. A hazai meghonosításával kapcsolatban elsősorban azokat a motivációkat és kényszereket kell mérlegelni, amelyek révén egy ilyen felmérő és tervező munka valóban hozzáadott értékként jelenhet meg a tulajdonosi gondolkodásban.

A tervezett karbantartási feladatok körének meghatározása

Ahogyan azt a korábbi fejezetben is láthattuk a műszaki ingatlankezelés feladatai két nagy csoportra oszthatók: a napi működéssel összefüggő feladatkörre és a hosszabb távú fenntartást szolgáló tevékenységek körére. Előbbi főként az épület üzemeltetés és a közműszolgáltatások területén, az épület használatának folyamatos biztosításához szükséges hibaelhárítási és karbantartási funkciókat foglalja magába („gondnoki szolgáltatások”). A hosszú távú fenntartás körében pedig a felújítás, korszerűsítés „beruházási” feladatait találjuk, mintegy ennek a tevékenység spektrumnak a másik végén. A két feladatkör között található a tervezett inspekció és karbantartás, amelynek egyik fontos szakmai segédeszköze - részben megvalósítója - lehet a Műemlékőr szolgálat (szolgáltatás).

A Műemlékőr nem helyettesíti a napi üzemeltetést, a gondnoksági üzemeltetési feladatokat, inkább egyfajta többlettámogatást biztosít (pl. azzal, hogy megfelelően képzett szakember rendszeres időközönként olyan helyeken is vizsgálódik, ami a napi működtetés rutinja során praktikus okokból – nehéz megközelíteni – nincs a látókörben. A Műemlékőr munkája során bizonyos azonnal elvégezhető kisebb beavatkozásokkal segíti a károk megelőzését, de feladata döntően a kisebb-nagyobb beruházás igényű beavatkozásokra a figyelem felhívása és szakszerű javaslatok megfogalmazása a beavatkozások műemléki szempontból is korrekt (az épület értékeit nem romboló) megoldására. Ahogyan a vállalati (intézményi) vagyongazdálkodási, vagyonkezelési feladatok alapja az ingatlanok megfelelően részletes és naprakész ismerete, a Műemlékőr szolgáltatás alapja is ez az információ, amihez ebben az esetben is szükséges a megfelelő tartalmú és részletezettségű adatbázis, felmérés. Amennyiben ezek a kiinduló adatbázisok nem állnak rendelkezésre, akkor a kezdő lépés ennek kialakítása, a szükséges felmérés elvégzése, amelyet a rendszeres, éves inspekciók során folyamatosan frissítenek. A Műemlékőr szolgáltatás fókuszában azonban nem az egyes ingatlanok iránt megfogalmazható felhasználói elvárások (funkcionális és üzemeltetési teljesítmény-mutatók) állnak, hanem az ingatlan műemléki értékeinek megőrzése. A karbantartás fő területei az épületet burkoló héjazat (tető és csapadékelvezetés, homlokzat), a tartószerkezetek (alapozás, tartófalak, támpillérek), a belső terek (válaszfalak, fal és padlóburkolatok), a nyílászárók (külső és belső) valamint az épület berendezései, felszerelései. A gépészeti rendszerek csak olyan mértékben, ami az épület állagának megóvása szempontjából elengedhetetlen (pl. nem feladat a gázkészülékek, tűzjelző és oltó berendezések, szellőztető gépek, liftek vizsgálata, mert ezeknek biztonságos üzemeltetése eleve hatóságok által szabályozott és rendszeres ellenőrzésük szakszolgáltató által történik). Ugyanakkor a víz, szennyvíz és esővíz elvezető, vagy éppen a fűtési hálózat okozta hibák jelzése fontos része a feladatuknak. A Műemlékőr inspekciójának lényeges szempontja az épület védettsége szempontjából meghatározó értékek katasztere: azok az építészeti jellegzetességek, épületdíszek, formai és műszaki megoldások, amelyek akár esztétikai érték, akár történeti épületszerkezet vagy műszaki megoldás vonatkozásában egyediek, az épület megőrzendő jellegének elengedhetetlen tartozékai. Szintén fontos ismerni az egyes inspekciók között eltelt időszakban felmerült műszaki problémákat, meghibásodásokat és azok kijavításának idejét, módját. A függelékben egy lehetséges ellenőrzési feladatlistát mutatunk be, ami az épületüzemeltetés jó gyakorlataként a Műemlékőr szolgáltatás keretein túlmenően is alkalmazható, adaptálható. A tervezett karbantartás kiindulópontja, mint azt a korábbi fejezetben láttuk, az egyes épületszerkezetekre és anyagokra tapasztalati megfigyelések alapján megállapított átlagos élettartamból indul ki, amikor a karbantartási feladatokat és intervallumokat meghatározza. Nyilvánvalóan a nagyobb terhelésnek kitett szerkezetek jóval inkább hajlamosak a meghibásodásra, amit az épület földrajzi elhelyezkedése, tájolása, használati módja befolyásolnak. A Műemlékőr által végzett egyszerű épületdiagnosztikai vizsgálatok célja az állapot rögzítése és a kezdődő meghibásodások azonosítása, a szakszerű javítás technológiájára tett javaslat, valamint kisebb hibák azonnal kijavítása. A felülvizsgálat ciklusa jellemzően egy vagy két év, ami nem jelenti azt, hogy az épület tulajdonosa, vagy kezelője ne ellenőrizhetné a kritikus területeket gyakrabban (akár szakértő bevonásával is). Az épület állagromlását leginkább az időjárási tényezők okozzák: a különböző évszakok hőmérsékleti, páratartalom és csapadékviszonyai, valamint az erős szelek hatása és a felhasznált építőanyagok öregedése együttesen eredményezi a műszaki avulást. Az épületszerkezetekre a legjelentősebb veszélyt a víz jelenti, ami a szerkezetekbe jutva akár az állékonyságot is veszélyeztetheti.

Ennek megfelelően a rendszeres, megelőző karbantartás egyik legfontosabb célja a víz (csapadék, talajnedvesség) épületbe jutásának megakadályozása. A szemrevételezéses épületdiagnosztikai vizsgálat ennek megfelelően kívülről indul befelé.

Kültéri vizsgálatok

A tető és a tetőhéjalás az egyik legfontosabb épületszerkezet, ami a csapadékvíz épületbe kerülését akadályozza meg. A tetőhéjalás meghibásodása viszonylag gyorsan nagy kárt tud tenni. A tetőt évente kétszer érdemes megvizsgálni, a csapadékos őszi-téli időszak előtt (megelőzés érdekében), illetve ezt követően (kárfelmérés okán). A tetőhéjalás anyagától függően különböző jelek figyelmeztetnek a meghibásodásra. A cseréptetők jellemzően ellenállóbbak a csapadékhatásnak, azonban a merevebb anyag fizikai ütésre megrepedhet, eltörhet (pl. ha valaki rálép a tetőre, vagy ágak esnek rá).

A legfontosabb figyelmeztető jelek, amelyekre figyelni kell:

eltört cserepek
hiányzó cserepek
kilazult rögzítő elemek
moha, üledék megjelenése a tetőn

A természetes palatető, amennyiben szakszerűen került kivitelezésre szinte örökéletűnek mondható, de itt is vannak minőségi különbségek a különböző lelőhelyeken található kőzetek között. A cserépfedéshez hasonlóan a törött, hiányzó, szétcsúszott palaelemek, valamint a vápában összegyűlő morzsalék okozhatnak meghibásodást.

A fémfedések esetében – amennyiben nem rézből, rozsdamentes acélból, vagy más korrózióálló fémötvözetből készült a tetőhéjalás – a korrózió jeleire kell figyelni, különösen a toldásoknál, javításoknál, illetve szegélyeknél, valamint a tető felépítmények letámasztásainál, a tetőfelületet áttörő kémények, antennák, állványok esetében.

A fa zsindely és nádfedés esetén fontos a tetőhéjalás kiszellőzésének biztosítása, ami lehetővé teszi a megfelelő kiszáradást, ugyanis ezek a szerkezetek nedvszívó tulajdonságúak. A vizsgálat során a növényi, vagy állati kártevők (rovarok, madarak) okozta sérülésekre, a repedésekre, az elemek deformációjára, vagy a zsindelyek elkopására kell különösen is figyelni. (A bitumenes zsindelyfedéseknél az élek, peremek mentén, illetve a tetőgerincen elhelyezkedő elemek vannak a legnagyobb terhelésnek kitéve. A felület hullámosodása pedig a szakszerűtlen javításról, a régi héjalás felülburkolásáról árulkodik.

Figyelmet érdemel:

a zsindelyeket borító fényvédő felületi réteg kopása (a vápákban, ereszcsatornában összegyűlő

szemcsék eldugaszolhatják az összefolyót)

felületi egyenetlenségek, zsindelyek kopása
moha, üledék megjelenése a tetőfelületen
meglazult rögzítő elemek
rések, repedések, antennák, elektromos vezetékek csatlakozásánál)

A korai modern építészet emlékei esetében már a lapostető szigetelések is megjelennek. A szigetelés a hagyományos bitumenes lemezfedésektől a korszerű szigetelőfóliákig bezárólag sokféle anyagból és rétegrenddel készülhet, amelyek fizikai tulajdonságai meghatározzák a jellemző meghibásodási módokat. Jellemzően a szigetelő lemez elöregedése, megrepedése, elválása a felületről azok a hibák, amelyek a víz épületbe jutását okozzák. Lapostetők esetében különösen is nehéz a szivárgás pontos helyének beazonosítása, mert a szigetelő lemez alatt „vándorló” nedvesség a bejutás helyétől egész távol is megjelenhet. A vizsgálat során a membrán felületi folytonosságára, gyűrődésekre, repedésekre, a felületvédő anyag megfelelő rétegének (pl. kavicsterítés) hiányosságaira, a kialakuló vízfoltokra (a lejtésviszonyok hibáira) kell figyelni. Nagyon lényeges, hogy a lefolyók akadálytalanul vezessék el a tetőfelületről az esővizet. Leginkább a tetőperemeknél (épületbádogos elemek csatlakozásainál), lábazatoknál (kémények, felépítmények) alakulhat ki hibaforrás. A speciális szigetelő lemezek esetében már nincs kavicsterítés, itt a szigetelő lemez felső rétege biztosít védelmet a napfény UV sugárzása ellen.

A tetőn található felépítmények (járdák, állványok, antennák) a hófogó rácsok, a kémények és szellőzők, valamint az esetlegesen a tető részét képező díszítő elemek szintén hibaforrások lehetnek. Minden a tetőhéjalást áttörő szerkezet körül a megfelelő lábazat kialakítás, a tetőbádogos szerkezetek állapota ellenőrizendő. Ezen felül a meglazult állványok, villámhárítók vagy épületdíszek potenciális veszélyforrások lehetnek, erősebb szélhatásra kiszakadva, leesve a tetőszerkezetet roncsolják. Fémfedéseknél a korrózió oka lehet a nem megfelelő anyagú rögzítő elemek használata során a különböző fémek találkozási pontjaiban beinduló elektrokémiai reakció. Az ereszeknél a fa burkolat állapota jelezheti a csapadékvíz bejutási pontjait, erősebb festékleválás, korhadás, a burkolat hiánya lehet árulkodó jel. Az épületbádogos szerkezetek vizsgálata során, különösen a tetőhéjat áttörő szerkezeteknél, illetve függőleges falszerkezet és a tető találkozási élei mentén a meglazult, eltört lemezek, sérült, vagy hiányos elemek, vakolat vagy festékmaradvány a felületen azok a jelek, amelyekre figyelni kell. Az ereszcsatornák állapota kritikus jelentőségű, mert az eltömődött, vagy hiányos csatornából túl- vagy kifolyó csapadékvíz károsítja a homlokzatot. A rejtett vezetésű ereszcsatornák különös figyelmet érdemelnek, mert ezek meghibásodása a nedvességet azonnal az épületszerkezetbe vezetik, jóval nagyobb veszélyt jelentve, mint a homlokzatra folyó esővíz. Az ereszcsatornák esetében az eltömődések eltávolításán túlmenően az elemek között létrejött résekre, a korrodált csatornaelemekre, hézagokra kell odafigyelni, valamint a madárfészkekre, ürülék felhalmozódásokra, madarak által gyakran látogatott tetőrészek alatt.

A homlokzatok szerkezeteire a nyári meleg okozta hőtágulás, a szél, a por, a csapadékvíz különböző halmazállapota az évszakoknak megfelelően jelentős terhelést jelent a homlokzat felületképzésére nézve. A fedő festékréteg színe, a vakolat kopottsága, repedezettsége árulkodnak az állapotról. A homlokzaton megjelenő repedéskép, különösen ha nem csak a vakolatban, hanem a szerkezetben is megjelenik statikai, hőtechnikai problémákról árulkodik. A repedések rajzolatát érdemes rögzíteni, mélységük és vastagságuk nyomon követése súlyos károsodások megelőzését teszi lehetővé.

Látszó tégla vagy kőburkolat esetén a hézagok kitöltése, a malter kipergése, a kő vagy tégla felületi sérülései, meglazult burkolati elemek azok a tényezők, amelyek a vizsgálat során feltérképezendők. A meglazult homlokzati burkolati vagy díszítőelemek megerősítése vagy eltávolítása a baleset-megelőzés szempontjából is kiemelten fontos. A homlokzat felületén megjelenő nedvesség foltok, sókivirágzás, táskásodás, leppattogzás és burkolati hiányok az állagromlás jellemzői.

A fazsindely vagy építőelem burkolatok esetében a meglazult, hiányzó, megrepedt vagy korhadt burkolat elemekre, rovarkárokat jelző szennyeződések, erezet megjelenésére kell odafigyelni.

A festett felületek időszakos javítása, felújítása a jól tervezhető karbantartási feladatok közé tartozik. Elsősorban a nedvesség és a páralecsapódás okozza a festékréteg károsodását, a festett burkolóelemek mögé beszivárgó nedvesség, de a szakszerűtlen kivitelezés is okozhat felülethibákat. A vizsgálat során a felhólyagosodás, lepergés, az épületdíszek festett felületei, tartóelemeinek sérülései (korrózió, hiányzó rögzítések, stb.) a legfontosabbak, amikre figyelni kell.

A homlokzati burkolat vizsgálata során, a tetőkhöz hasonlóan, külön figyelmet kell szentelni az éleknek, áttöréseknek, így a nyílászárók kialakításának is. Az ajtók és ablakok hőtechnikailag is érzékeny pontjai az épületnek. A mozgó ajtólapok, ablaktáblák állapota, vetemedésük mértéke, a vasalatok, zárszerkezetek zavartalan működése, a felületek minősége, kopottsága, felületi roncsolódásai, anyaguknak korróziója vagy korhadása a legfontosabb vizsgálati szempontok. A párkányok, könyöklők állapota, az ablakkeret és a homlokzat burkolat csatlakozás mentén felfedezhető repedésekbe behatoló nedvesség a homlokzat vakolatát károsíthatja.

Minél összetettebb egy homlokzatfelület geometriája, annál több a meghibásodásra érzékeny élek, kiszögellések, felületek aránya. A nyitott vagy zárt erkélyek, teraszok, verandák szerkezeti kialakításuk és anyaghasználatuk függvényében a fentiekben részletezett módon vizsgálandók, különös tekintettel a párkányokra, vízorrokra, csatlakozásokra.

A kiugró erkélyek alsó felületén megjelenő foltok, repedések a szerkezetbe jutott nedvességet jelzik, amely a teraszburkolat meghibásodásából, vagy a nem megfelelő vízorr kialakításból fakadhat. Figyelmeztető jelek: festékleválás, fa burkolati elemek korhadása, látszó betonfelületek repedései, felületi táskásodás. Fa tartószerkezeti elemek esetében a gombásodás és rovarkárok minél korábbi felismerése kritikus jelentőséggel bír a károk megelőzése, a fertőzés tovább terjedésének megakadályozása szempontjából. Az érzékeny szerkezetek és felületek ellenőrzése a tetőfelülethez hasonlóan legalább kétszer egy évben javasolt. A tető és a homlokzat találkozásához hasonlóan kiemelten ellenőrizendő a homlokzat és a talaj, az épületet körbe vevő járda csatlakozásának a vizsgálata. A legfontosabb szempont, hogy a lehulló csapadékvíz épülettől történő elvezetése megfelelően biztosított legyen, a lejtésviszonyok és a felületek olyan állapotban legyenek, amelyek megakadályozzák, hogy a víz a lábazatnál megálljon és összegyűljön. Erős esőzés után javasolt ennek ellenőrzése. A lábazat repedései, felhólyagosodása, a burkolóelemek leválása, vakolat vagy habarcs lepergés a legfontosabb jelei annak, hogy nedvesség került a szerkezetbe, ami megfagyva repeszti a burkolatot és a szerkezetet is.

Beltéri vizsgálatok

A csapadékvízen túl a talajból érkező nedvesség okozhatja a legnagyobb szerkezeti károsodást, ezért mindent meg kell tenni, az épület külső héjához hasonlóan, a vízzárás biztosított legyen, illetve, ha ez teljes mértékben nem megvalósítható, a bejutó nedvesség megfelelő kiszellőztetéssel eltávozhasson a belső térből, fal és padló szerkezetekből. A nedvesség hatására a burkolatok és szerkezetek térfogata változhat, a nedvesség penetráció mértékében mozgások, repedések keletkeznek. A legfontosabb a jól azonosítható nedvesség források korai feltárása, jellemzően ilyenek a csapadékvíz elvezető csövek látható és földdel takart szakaszai, vízelvezető árkok, padkák hibái.

Az épület belső tereiben a tartófalak vizsgálata során különösen tekintettel kell lenni az alábbiakra:

szerkezeti repedések, alakváltozások,
dőlés, öblösödés,
habarcskipergés, vakolat lepattogzása
nedvességfoltok

Fa födémek, gerendák esetén a lehajlás, a födém érzékelhető mozgása, rezgése, a felület egy irányú lejtése, a gerendák alján megnyíló repedések, burkolatok nyikorgása, rovarkárokra utaló jelek, burkolt mennyezetek repedései, vakolat lepergése, a gerendák felfekvése körüli elváltozások utalhatnak például a födém vagy egyes gerendák szerkezeti meggyengülésére, túlterhelésére.

Fém vázszerkezet látható részein a fentieken túl a korrózióra utaló jeleket érdemes vizsgálni.

Betonfödémeknél különösen is figyelni kell, ha a betonvasak előbukkannak a lepergő betonfelület alól, illetve ha a födémen, a tartófal mentén, illetve pillérek és a födém csatlakozásánál repedések jelennek meg. A földémáttörések, gépészeti strangok környékének ellenőrzése, falazott boltozatok esetében pedig a támpillérek és a boltozat csatlakozásai, a boltövek repedései kitüntetett vizsgálati pontok a felmérés során. Az épület használatából fakadó állagromlás a belső helyiségekben elsősorban a padlóburkolatokat, másodsorban a falakon jelentkezik. A felületek kopottsága, a padlót érő fizikai terhelés nyomán a burkolat elemei kopnak, a csatlakozásoknál, illetve a burkoló elemeken repedések keletkeznek. Nedvesség hatására vetemedés, korhadás, gombásodás, rovarkárok jelentkeznek.

A kerámia burkolatoknál elsősorban az illesztéseknél a fuga kipergése, burkolati lapok repedése, törése, leválása a leggyakoribb meghibásodások.

A falfelületek esetében a burkolat állékonyságát, nedvesedésre utaló jeleket, repedéseket kell vizsgálni.

A mennyezeteken megjelenő foltok, vakolatpergés és repedések jelzik a mennyezeti födém problémáit, amelyek legtöbb esetben a víz vagy szennyvíz (esetleg belső csapadékvíz) elvezető hálózat meghibásodására utalnak.

A belső tér kő, tégla díszítőburkolatai esetében hasonló meghibásodások jelenhetnek meg, mint a homlokzati burkolatok esetében, azonban az okok jellemzően a burkolat mögött vezetett gépészeti vezetékek meghibásodásai. A papír, vagy textil tapéták különösen is érzékenyek a nedvességre, ezért a rejtett hibák mihamarabbi feltárása különösen fontos az ilyen burkolatú helyiségek esetében.

A belső nyílászárók vizsgálata megegyezik a homlokzati nyílászárókéval. A közlekedő terek, közös helyiségek vizsgálata megegyező az egyéb használatú helyiségekével. A lépcsőházakban a lépcsőfokok kopása, illesztésük, tartószerkezetük sérülései, fa lépcsők esetében a szerkezeti repedések, az elemek elmozdulásának jelei, a korlátok, fogódzók stabilitása, a tartófal és a lépcsőszerkezet közötti rések, illetve konzolos kialakítás esetében a falcsatlakozás környékén található elváltozásokra kell odafigyelni.

A tetőtérben lévő helyiségek, illetve a padlástér vizsgálata a tetőszerkezet kitettsége miatt kitüntetett. A padlástérben megfigyelhető az tetőzet meghibásodásából eredő szerkezeti károsodás. A padlástérben vizsgálhatók a fa tetőszerkezet repedései, mechanikai elváltozásai, gombakárosodása, állatok (madarak, rágcsálók) okozta sérülések. A még jó állapotban lévő tetőzet esetén is bekerülő nedvesség eltávolítása érdekében fontos a szellőzőnyílások, rácsok vizsgálata, az ezeket blokkoló szennyeződés eltávolítása.

A kémények, lábazatok és oromzatok falazatának állapota is vizsgálandó. A tervezett karbantartás nemcsak a szerkezeti elemekre, hanem az épület gépészeti rendszereire is kiterjed. Rendszeres vizsgálatok érintik a fűtés, a hűtés, a tűzbiztonsági berendezések és hálózatok üzembiztonságát valamint a kéményeket, illetve az elektromos hálózat érintésvédelmét. Minden esetben a baleset és tűzveszélyes állapot kialakulásának elkerülése a cél. A fűtés és víz-szennyvíz elvezetés esetében pedig a nedvesség szerkezetbe jutásának megakadályozása. Az üzembiztonság biztosítása a tulajdonos, kezelő feladata, a Műemlékőr inspekció keretében csak a szemrevételezéssel azonosítható veszélyforrásokra hívják fel a figyelmet.

MŰEMLÉKŐR SZOLGÁLAT

a Forster Központ Műemlékőr projekt-csoportja

dr. Soós Gábor HerMan projekt projekt vezető Nagy Andrea HerMan projekt, projekt vezető helyettes Králl Attila HerMan projekt, projekt menedzser Saád Judit HerMan projekt, pénzügyi menedzser Károlyi Zsuzsanna Műemlékőr projekt, projekt vezető Erő Zoltán Műemlékőr projekt, vezető szakértő Soóki-Tóth Gábor Műemlékőr projekt, szakértő Gaskó Mátyás Műemlékőr projekt, műszaki szakértő G. Tatár Ágota Műemlékőr projekt, műszaki szakértő Hartmann Gergely Műemlékőr projekt, műemlékőr Katinszki Ferenc Műemlékőr projekt, műemlékőr

Műemlékőr szolgálat / Monuments’ watch service ISBN 978‐963‐89937‐3‐1 Forster Gyula Nemzeti Örökségvédelmi és Vagyongazdálkodási Központ Gyula Forster National Centre for Cultural Heritage Management [[3]]; [[4]]

A logó

A MŰEMLÉKŐR projekt logójának ötletét az egri Kis Zsinagóga kerítésén talált stencil ihlette. Azonnal megtetszett, mert a kakas kívülről, egy magaslati pontról szemléli történéseket, „rálátása van” és mivel hajnalban ébred, időben figyelmeztet, ha baj van – házőrzőnek sem utolsó. Hasonlóképpen a Műemlékőrök is az egész épületet szemlélik, és időben felhívják a figyelmet a problémákra. Nem avatkoznak be, nem javítanak, nem büntetnek. A gazda érdekeit szolgálják. A különböző népek mitológiáiban a kakas a lét kezdetét jelző felkelő Napnak, a születőfélben lévő szellemi fénynek a szimbóluma. A kakas egyben az éberségnek, az idő mérésének a jelképe is. A néphit nem csupán az égi tűzzel - a Nappal - hozza összefüggésbe, hanem a pusztító tűz fellobbanásával is.

Kínában a házak falára festették a kakas írásképét a tűz (vörös kakas) elleni védekezésül. forrás: Hoppál M., Jankovics M., Nagy A., Szemadám Gy.: Jelképtár, Helikon kiadó, 1990.